美国各地的城镇都面临着多重交叉的挑战，包括房价飞涨、住房隔离、解决种族主义土地使用法规遗留问题的需要，以及减轻和适应气候变化的影响。

与此同时，许多社区正在努力满足人们对小径、获取新鲜食物和高质量开放空间等特征日益增长的需求。例如，根据美国国家娱乐和公园协会(National Recreation and Park Association)的数据，截至2022年，85%的美国居民认为，在决定住在哪里时，靠近公园、操场、开放空间或娱乐中心是一个重要因素。

在应对这些挑战和满足对更宜居地方的需求时，最重要的考虑因素之一是分区。

就目前的情况而言，许多分区政策可能会使完成有助于实现复原力、可持续性、健康和公平目标的开发项目变得困难和昂贵。更新分区可以减少这些障碍。

由于许多分区章程包含过时的条款，确定和采用分区改革的过程可以使社区成员有机会通过影响政策决策的外联进程，在社区中分享他们所重视的东西。

ULI的新报告重塑城市:健康、可持续性和弹性分区改革分享了美国各地分区法规的有希望的见解和例子。报告:

• 重点介绍了城镇目前正在努力应对的传统分区和土地利用挑战之间的联系;
• 提出更新分区政策的理由，以支持健康、社会公平、气候行动和复原力，重点是使分区与社区优先事项以及公共和私营部门的发展目标保持一致;和
• 分享美国各地分区政策创新的有希望的例子。

分区改革的好处

与建筑规范等其他政策一起，分区更新可以增加开发反映当地定义的优先事项的可能性，以应对当今紧迫的挑战并满足市场需求。

分区更新的共同健康和公平目标包括:

• 增加各种房型的生产，导致可负担和可获得住房的增加;
• 降低住房开发成本通过减少或消除政策障碍;
• 除了开车和拥有汽车之外，还有其他的选择通过支持紧凑、多功能社区的发展，向公共交通、骑自行车和步行转变;
• 整合交通和房地产开发在主要交通枢纽步行距离内建造更多住房;
• 提供公园及休憩用地并将其视为关键的基础设施;
• 创建步行和骑自行车的连接交通;
• 增设社区设施推动社区服务零售;和
• 包括食品零售商、社区花园和农场在开发项目中使用新鲜农产品。

与气候适应能力和低碳建筑相关的分区更新的共同目标包括:

• 推动低碳建筑原理和认证标准，如能源与环境设计领导力(LEED)、建筑研究机构环境评估方法(BREEAM)、被动式房屋等;
• 鼓励在气候影响风险相对较低的地区发展;创造一种延长结构使用寿命的被动机制;
• 增加透水面和开放空间减少水浸，并为社区提供重要的设施;
• 增加阴影和反射表面以减轻城市热岛效应从而增进社区健康和福祉;
• 优先级树保存和保护;和
• 支持节约用水．

分区改革:挑战但必要

更新分区以创造公平的社区功能，包括可持续建筑、清洁的空气和水、公园和步道，这不是一项简单的任务;它需要在具有不同需求和意见的利益相关者之间达成共识。

考虑到这种政策在美国各地根深蒂固，而且一个多世纪以来，各级政府通过种族分区和划红线等方式，系统地实施了居住隔离，因此，废除使基于种族和收入的隔离持续存在的分区政策可能尤其令人担忧。(资源,包括法律的色彩理查德·罗斯坦和任意行由诺兰·格雷(Nolan Gray)撰写，提供了有关种族主义和分区历史的重要信息。)

为创造更公平的城市而提出的解决方案的本质可能被视为对“社区特征”的不受欢迎的改变。许多分区政策所支持的不公平、不健康和种族主义的土地使用模式往往被视为生活中的事实，而不是作为明确排斥性政策的可预测(通常是有意的)产物。

为了产生有意义的分区更新，多方利益相关者需要共同努力，包括城市领导人、社区成员和团体、房地产开发商和非营利组织。解决社区长期以来的危害往往是困难和情绪化的，跨部门合作可能具有挑战性，因为它关系到人们的家园、财产价值、社区特征和经济机会。

然而，只要城市领导人有耐心，并与值得信赖的社区机构、小企业和居民合作，分区更新过程就可以产生可执行的政策，推进当地确定的优先事项，促进房地产成功，并支持创建所有人都能在未来繁荣发展的地方。

分区改革如何简化发展过程

房地产开发商是实施分区改革的重要组成部分和合作伙伴。一些经验丰富、资源充足的开发商可能擅长驾驭复杂的地方官僚机构，并可能将分区法规视为固定的框架。但是，分区改革可以使开发变得更容易，并可以扩大那些可以参与开发市场的人的范围，例如小规模开发商和来自服务不足社区的人们。

推进分区改革可以在开发过程中创造更大的灵活性，有可能降低项目的成本和风险。过时的分区政策可能会使旨在支持需求型开发的项目违法，或者难以完成、耗时且成本高昂。过时的分区可能会使开发商和投资者面临更大的风险，可能导致昂贵的法律费用，甚至可能拖延或终止项目。

相比之下，推进地方优先事项并响应市场对更健康、更环保项目的需求的分区，使更多项目获得合法批准，使开发申请结果更加确定。

方法和规定

某些工具和规定越来越多地被用于推进分区改革，有可能促进一个更健康、更绿色、更公平和更有弹性的未来。如果与配套的城市政策和项目(包括建筑和能源法规)相结合，分区改革可以促进公共和私营部门的投资，从而推进关键目标。

为了实现这一目标，全国各地的分区政策可能会通过包括广泛推广在内的过程进行全面改革。政府官员也可以采取更有针对性的方法，比如为土地使用提供激励，以支持当地确定的目标，创建覆盖区——在现有区域之上的特殊区域——或者在分区政策中增加现有条款。基于形式的规范是土地开发法规，使用物理形式(而不是用途分离)作为规范的组织原则，是某些城市用来支持其土地使用目标的另一种方法。

例如，2017年，布法罗完成了对其统一发展条例(UDO)的全面改革，以促进可步行性，促进绿色和智能增长原则。作为更新的一部分，布法罗成为美国第一个在全市范围内取消最低停车要求的主要城市。UDO的更新，被称为布法罗绿色法规，是一项近七年的努力，旨在彻底改革城市的分区，其中包括全市数千名社区成员的参与。

2021年，印第安纳波利斯创建了一个分区覆盖，使在交通附近开发高密度项目更加简单。覆盖层包括新的设计标准，以确保发展以行人为导向。覆盖区也可以用于保护脆弱社区免受潜在的气候相关影响，包括火灾、洪水和风暴破坏。在美国许多采用覆盖区来保护财产免受洪水破坏的社区中，波士顿通过其沿海洪水恢复覆盖区，弗吉尼亚州费尔法克斯县通过其供水保护覆盖区。

分区激励措施可以使某些公共利益对开发商更具吸引力或在财务上更可行。弗吉尼亚州的阿灵顿县使用激励措施来实现2050年的碳中和目标。绿色建筑密度激励计划(Green building Density Incentive Program)是促进建筑可持续性的一个主要工具，自1999年启动以来，该计划经历了多次迭代。截至2022年，阿灵顿允许获得LEED金牌建筑认证并符合特定能源优化标准的开发项目增加容积率/面积比，以及其他规定。

许多城市正在使用的更新分区的技术是熟悉的，但它们正在以创新的方式使用。通过在可持续性、复原力、健康、社会公平和住房可得性方面采取综合、协作的方法，市政当局可以利用分区为加快公共和私营部门对促进基本社区目标的开发项目的投资奠定基础。

更多资源:

• 特威利格住房中心
• 可实现的住房:挑战、认知和解决方案
• 人人享有健康住房